Vernehmlassung zur BZO Revision der Gemeinde Rüschlikon

15. November 2025 – Die Mitte Rüschlikon begrüsst den mit dem REK angestossenen Planungsprozess und nimmt im Folgenden zur Revision der BZO Stellung.

Mit der Möglichkeit zur schriftlichen Vernehmlassung erfüllt der Gemeinderat die gesetzlichen Vorschriften ($ 7 PBG), die erforderlichen Unterlagen und Dokumente sind transparent und vollständig auf der Homepage der Gemeinde aufgeschaltet.

Dennoch bedauern wir ausserordentlich, dass der Gemeinderat – im Gegensatz zur an verschiedenen Stellen betonten grossen Bedeutung der Vorlage – keine Diskussion mit der Bevölkerung über die zukünftige Entwicklung der Gemeinde geführt hat. Angesichts der unseres Erachtens hohen Qualität der Vorlage, ein für uns nicht nachvollziehbarer Schritt. 

Die Vernehmlassung beruht auf den Dokumenten auf der Webseite, insbesondere der synoptischen Darstellung der alten und neuen BZO sowie dem erläuternden Bericht gemäss Art. 47 RPV. 

Konzeptionelle Grundlagen

Die planungsrechtlichen Grundlagen von Bund, Kanton und ZPZ sowie die kommunalen Vorgaben sind detailliert aufgeführt. Rüschlikon gehört zur «urbanen Wohnlandschaft», gemäss Vorgaben der Region soll im Zentrum eine mittlere Bebauungsdichte angestrebt, die durch qualitätsvolle Verdichtung gestärkt werden soll. Im übrigen Siedlungsgebiet steht der Erhalt eines durchgrünten Siedlungskörpers im Vordergrund. Mit den konzeptionellen Grundlagen, insbesondere dem REK und den politischen Grundsätzen des Gemeinderats, sind wir grundsätzlich einverstanden. Die im REK formulierten Ziele betreffend Siedlungserneuerung und baulicher Weiterentwicklung der Gemeinde wurden aufgenommen. 

Mit der vorgenommenen Analyse zur Reserve an Wohnflächen und der Folgerung, keine Auf- bzw. Umzonungen vorzunehmen, sind wir einverstanden. 

Anpassungen in Folge Begriffsharmonisierung IVBH und Vorgaben neues PBG

Diese weitgehend «technischen Anpassungen» haben weitreichende Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der Gebäude, ohne die in der BZO vorgesehenen Änderungen könnten um bis zu 14% mehr Nutzfläche realisiert werden, was dem REK und den politischen Zielsetzungen widerspricht. Die Änderungen in vielen Artikeln der BZO erschliessen sich in ihrer Bedeutung und Auswirkung allerdings nur zusammen mit dem beleuchtenden Bericht. 

• Anrechenbare Untergeschosse und Abgrabungen

Wir begrüssen den Ersatz des anrechenbaren Untergeschosses durch ein Vollgeschoss, die Reduktion auf nur ein Dachgeschoss (Art. 18 nBZO)  und insbesondere die Reduktion der zulässigen Abgrabung auf 0.5 m. Die Umsetzung wird zeigen, ob die Gebäude in Zukunft besser ins Gelände integriert werden. 

• Vorspringende Gebäudeteile, Überbauungsziffer

Das neue PBG würde durch die im Vergleich zu heute deutlich grösseren vorspringenden Gebäudeteile eine unerwünschte Erweiterung der Nutzfläche (und möglicherweise auch schlechtere Gestaltung) mit sich bringen. Die Korrektur der Überbauungsziffer (Art. 22 nBZO) mit Abstufung je nach Dachform wird ausdrücklich begrüsst. 

Sicherung der qualitätsorientierten Entwicklung 

Diese allgemeine Grundhaltung (Art. 1 nBZO) begrüssen wir sehr – allerdings bleibt der Wehrmutstropfen des Par. 238 PBG, welcher nur eine befriedigende Einordnung verlangt. Mit dem Absatz 2, welcher «bei erhöhten Gestaltungsanforderungen» für die Beurteilung den Beizug von Fachpersonen vorsieht und somit die Anregung unserer Partei aufgenommen hat. Zur Stärkung dieser Haltung beantragen wir einen zusätzlichen Abs. 3 in Art. 1 nBZO: 

3 Erhöhte Gestaltungsanforderungen gelten insbesondere im blau schraffierten Bereich des Zonenplans und in Art. 24 nBZO Abs. 2 (Dachform) erwähnten Perimeters. 

Begründung: wir teilen die Überlegungen des Gemeinderats vollauf, dass die an die Kernzone angrenzenden Gebiete der Mühlestrasse und des Burain für das Ortsbild prägend sind und somit höhere Anforderungen an die Dachform gestellt werden. Anlässlich unserer Beschlussfassung zur BZO fand eine weitergehende Formulierung von Art. 24 Abs. 2 wie «Gebiet, in welchem die neuen Gebäude hinsichtlich Dachform und quartierprägender Struktur gut in die bestehende Bebauung zu integrieren ist» zwar grosse Unterstützung, aber keine qualifizierte Mehrheit. Die obige Formulierung im neuen Abs. 3 soll die Grundhaltung, dass die Quartiere Mühlestrasse und Burain ortsbildprägend sind, mit einer weniger expliziten Formulierung unterstreichen und zur hohen Qualität beitragen. 

Umgebungsgestaltung

Gemäss den Planungsgrundsätzen und Zielen des REK sind «die parkartige Begrünung sicherzustellen» sowie «Klimaangepasste Siedlungsentwicklung fördern». Zudem hat die Umgebungsgestaltung der Grundstücke einen grossen Einfluss auf das Dorfbild. Der neue Artikel PBG 238 a bringt in dieser Hinsicht deutliche Verbesserungen, welche mit dem Art. 43 nBZO für die Gemeinde noch präzisiert werden. Diese Festlegungen begrüssen wir sehr. 

Art. 43 Abs. 4 nBZO schreibt vor, dass je 500 m2 anrechenbare Grundfläche auf dem Grundstück mindestens ein mittel- bis gross stämmiger Baum vorzusehen (und zu pflanzen) ist. Den Satz «Abweichungen sind möglich, wenn die ordentliche Grundstücksnutzung übermässig erschwert wird» erachten wir als «Gummiparagraphen», da sowohl «ordentlich» als auch «übermässig» sehr dehnbare Adjektive sind. Wir erwarten, dass die Praxis hier zu Gunsten der Baumpflanzung tendiert. 

Weiter beantragen wir einen zusätzlichen Abs. 5 in Art. 43 nBZO welcher den Kommentar aufnimmt:

5 Die Anforderungen zum Wurzelraum und zur Versickerung richten sich nach Par. 238 a des PBG.  

Weitere Punkte der Vernehmlassung

• Kernzone

Wir begrüssen den neuen Zweckartikel (Art. 5 nBZO) sowie die Kernzonenbeschreibungen und die Kernzonenpläne, welche das bauliche Gefüge differenziert regeln (Art. 6 lit a nBZO). Damit wird mehr Klarheit geschaffen. 

Art. 10 Abs. 1 schreibt vor «… muss mit derjenigen der benachbarten Altbauten harmonisieren…». Der Kommentar spricht hingegen von einer besonders guten Dachgestaltung, welche im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen ist. 

Wir beantragen, den Kommentar in die Materialien der BZO Beschlussfassung aufzunehmen, so dass sich die Baukommission bei Entscheiden auch darauf beziehen kann. 

• Zentrumszone

Die Regelungen zur Kernzone finden Zustimmung. Insbesondere Art. 20 und 21 nBZO mit dem Ziel, die Attraktivität des öffentlichen Raumes zu erhöhen, erachten wir als wichtig. Die Grünflächenziffer von 20% (Art. 18 nBZO) kann – im Sinne eines Kompromisses und dem Ziel der Kernzone (Art. 17 nBZO) – akzeptiert werden. Wir erwarten dass im Baubewilligungsverfahren eine qualitätsvolle Begrünung sichergestellt wird (und nicht nur “Abstandsgrün” vorherrscht). 

• Wohnzonen

Den bereits erwähnten Änderungen (Vollgeschoss statt anrechenbares Untergeschoss, reduzierte Abgrabung, nur noch ein Dachgeschoss) wird zugestimmt. Es ist positiv, dass mit den neuen Zonenbezeichnungen (Art. 3 nBZO) die Geschosszahl neu direkt ersichtlich ist (im Gegensatz zu heute, wo man in der Zone W2 vor dreigeschossigen Gebäuden steht…). Die Gebäudehöhen bleiben im Vergleich zu heute in etwa gleich. Wir begrüssen insbesondere Art. 42 nBZO (Terrainveränderungen) und Art. 43 Abs. 3 nBZO (Mauern). 

Insgesamt erachten wir die neue BZO als gutes Instrument zur Regelung der zukünftigen baulichen Entwicklung unserer Gemeinde. Die neue BZO ist deutlich besser, klarer und präziser als die bis jetzt gültige Fassung. Wir danken der Kommission und dem Gemeinderat für die geleistete grosse Arbeit. 

Vorlage 2:  Mehrwertabgabe

Die vorgesehene Abgabe erachten wir als verhältnismässig, verbleiben doch 80% + 100’000 Fr bei den Grundstückeigentümern. 

Wir stimmen der Vorlage zu. 

 

Rüschlikon, 15.11.2025

Die Mitte Rüschlikon